نحوه شناسایی خانه‌های خالی برای مالیات چگونه است؟

به گزارش راهبرد معاصر؛ همانطور که می‌دانید روز ۲۹ بهمن ماه ۱۳۹۸ سامانه املاک و اسکان را راه اندازی شد که یکی از کارکرد‌های آن دریافت مالیات از خانه‌های خالی است.

طبق قانون مالیات‌های سال ۱۳۶۶ بحث مالیات بر خانه‌های خالی مطرح شد، اما به خاطر اینکه پروسه شناسایی خانه‌های خالی از نظر اجتماعی بسیار هزینه‌بر بود سازمان امور مالیاتی عطای آن را به لقایش بخشید و از قانون مالیات‌ها حذف شد.

یک مسئول دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این باره می گوید: مجدداً در سال ۱۳۹۴ در قالب تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر موضوع مالیات بر خانه‌های خالی مطرح شد. مدلی که ابتدا برایش در نظر گرفتند این بود که تحقق موضوع نیاز به تمرکز اطلاعاتی دارد که از طرف دستگاه‌های دیگر قابل اجرا نبود. نظر آقای آخوندی این بود که این قانون از طرف شهرداری‌ها اجرا شود لایحه هم به دولت رفت که دولت آن را مجدداً به وزارت راه و شهرسازی فرستاد.

پس از آن که آقای اسلامی مسئولیت وزارت راه و شهرسازی را بر عهده گرفت اعلام کرد ما خودمان بحث مالیات و شناسایی واحد‌های بدون سکنه را انجام دهیم؛

بنابراین رویکرد جدیدی در وزارتخانه مطرح شد که یک فرآیند ترکیبی را دنبال کنند؛ بدین صورت که هم از سرویس داده‌های سازمان‌ها و هم از خوداظهاری مردم استفاده کنیم.

برای طراحی سامانه مشاوری انتخاب شد.

سامانه املاک و اسکان در حال حاضر قابلیت شناسایی واحد‌های خالی از سکنه را دارد به شرطی که دستگاه‌های دیگر به آن اتصال پیدا کنند تا عملیاتی شود.

ظاهراً برخی از دستگاه‌ها به سامانه متصل شده اند و برخی دیگر هنوز نه.

سازمان امور مالیاتی به عنوان مهمترین رکن می‌گوید اگر می‌خواهید به سرویس‌های اطلاعاتی ما دسترسی پیدا کنید باید مصوبه هیئت دولت را بگیرید.

حال سئوال پیش می آید که درباره نحوه شناسایی واحد‌های خالی با لحاظ این مشکل که ممکن است فردی چراغ خانه را روشن بگذارد تا کنتور کار کند و وانمود کند که خانه دارای سکنه استچه می شود؟

پاسخ مسئول: اگر اینطور باشد که همان مشکل سال ۱۳۶۶ خواهد بود. در حال حاضر رویکرد عوض شده و از یک تقاطع اطلاعاتی بین دستگاه‌های مختلف استفاده می‌کنیم.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در توضیح این برنامه گفت: ما از دیتا‌های دستگاه‌های مختلف بهره می‌گیریم و یک خروجی بدست می‌آوریم. به طور مثال متوجه می‌شویم که فردی دارای دو پلاک ثبتی است، اما مطمئن نیستیم. به همین دلیل به فرد پیامک می‌دهیم آیا قبول داری این دو پلاک به نام شما است یا خیر؟ در هر دو صورت باید به سامانه مراجعه و اطلاعات خود را تصحیح کند.

وی افزود: اگر فرد قبول دارد که دارای دو واحد مسکونی است یکی را به عنوان محل استقرار خودش در نظر می‌گیریم و برای دومی، باز هم اطلاعات می‌خواهیم لذا پیامک دوم را می‌فرستیم. ممکن است فرد بگوید که این واحد دارای مستاجر است بنابراین از او می‌خواهیم اطلاعات مستاجر را بدهد. این رفت و برگشت‌های اطلاعاتی انجام و مشخص می‌شود این خانه خالی است یا خیر، لذا مکانیزم‌های تشخیصی برای راستی‌آزمایی داریم.

از سوی دیگر «حسین میرزایی» کارشناس و مشاور حقوقی دولت الکترونیک درباره اهمیت دولت الکترونیک اظهار داشت: در کشور‌های آلمان، چین، اوکراین، کانادا که از نظام‌های اطلاعاتی پیشرفته و پایگاه‌های اطلاعاتی گسترده برخوردار هستند، شهروندان ملزم هستند آدرس محل دقیق سکونت را در صورت تغییر به روز رسانی کنند.

وی افزود: یک مرجع هم برای این کار وجود دارد و اطلاعات را ثبت می‌کنند و با کمک این تکنولوژی در دوران شیوع کرونا، حمایت‌های دولت با استفاده از کدپستی‌هایی که در اختیار داشتند برای افراد ارسال می‌شد.

این کارشناس دولت الکترونیک گفت: برنامه‌ریزی برای ارائه تمام خدمات آموزشی، سلامت، توزیع کالا، تامین انرژی، اشتغال، تامین مسکن، توسعه حمل و نقل، تامین امنیت و هرآنچه تصور کنید از تحلیل همبستگی میان اطلاعات جمعیتی افراد و محل سکونت آن‌ها به دست می‌آید.

وی اضافه کرد: در نظام‌های حقوقی و قضایی نیز ارتباط بین اطلاعات سکونتی و هویت افراد برای ابلاغ حکم و فراخوان آن‌ها برای حضور در دادگاه بسیار اهمیت دارد که با حضور دولت‌های الکترونیک این مشکل تا حدی حل شده است.

میرزایی گفت: در حال حاضر شرکت ملی پست زیرساخت صدور آنلاین کدپستی را فراهم کرده است و این تحول بزرگی است که به واسطه آن گواهی پستی به صورت غیرحضوری برای افراد ارائه می‌شود به این صورت که در سایت ثبت احوال، نیز امکان اعلام تغییر نشانی وجود دارد و افراد می‌توانند آخرین کدپستی خود را ثبت کنند و تغییر نشانی، قابل بهره‌برداری است.

وی اظهارداشت: ۲۳ سال از تصویب قانون اختصاص شماره ملی و کدپستی به ایرانیان می‌گذرد و براساس این قانون، سازمان ثبت احوال مکلف است با همکاری شرکت ملی پست بین شماره ملی افراد و کدپستی آن‌ها ارتباط برقرار کند تا از این طریق امکان استعلام اطلاعات هویتی و امکاناتی براساس کدملی برای تمام دستگاه‌ها فراهم شود.

کارشناس حوزه ارتباطات گفت: برای تحقق این موضوع ابتدا باید همه دستگاه‌ها، سازمان‌ها، بانک‌ها، مدارس و سازمان تامین اجتماعی که آدرس را به صورت خوداظهاری از افراد می‌گیرند، مکلف شوند بخش آدرس را حذف کنند.

وی افزود: مردم نیز مکلف شوند به سایت اعلام تغییر نشانی مراجعه و کدپستی خود را اظهار کنند و سازمان ثبت احوال نیز به تمام دستگاه‌هایی که بخش آدرس را حذف کردند خدمات وب سرویس استعلام را ارائه دهد تا با اخذ کدملی اطلاعات هویتی و سکونتی مراجعان را دریافت کنند.

میرزایی تصریح کرد: سازمان ثبت احوال و شرکت پست، زیرساخت‌های لازم برای ادغام اطلاعات هویتی و سکونتی را فراهم کرده و تنها نیاز به عزم ملی در این خصوص است تا بزرگترین تحول در این خصوص را شاهد باشیم.

وی درباره مزایای این اقدام گفت: با تحقق این امر همانطور که محل سکونت افراد تعیین می‌شود، خانه‌های خالی نیز شناسایی می‌شود و با این روش می‌توان برنامه ریزی‌های لازم همچون اخذ مالیات از این خانه‌ها را انجام داد.

و در پایان در تیرماه ۹۴ و در جریان تصویب قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم، مجلس به دریافت مالیات از خانه‌های خالی رأی داد. این قانون وزارت راه و شهرسازی را مکلف می‌کند ظرف ۶ ماه از تاریخ تصویب قانون، ضمن طراحی و ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان برای شناسایی خانه‌های خالی، دسترسی سازمان امور مالیاتی به این سامانه را فراهم آورد تا مالیات ستانی از این واحد‌ها به‌عنوان اهرمی برای تنظیم بازار اجاره و جلوگیری از رسوب سرمایه در بازار مسکن در دستور کار قرار بگیرد.

بر اساس تکلیفی که مجلس برای وزارت راه و شهرسازی تعیین کرده، این وزارتخانه باید حداکثر تا پایان سال ۹۴ سامانه ملی و املاک را راه‌اندازی می‌کرد تا با احتساب یک سال معافیت خانه‌های خالی از پرداخت مالیات، سازمان امور مالیاتی از ابتدای سال ۹۶ نسبت به وصول این درآمد اقدام کند.

راه‌اندازی سامانه مذکور عملاً در سال ۹۴ اسیر بروکراسی اداری شد و در سال ۹۵ نیز باوجود اظهارات مدیران وقت وزارت راه و شهرسازی مبنی بر پیشرفت کار و آماده‌سازی سامانه برای بارگذاری اطلاعات، اتفاقی رخ نداد.

در ادامه وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد تکلیف قانونی خود برای راه‌اندازی سامانه را در سال ۹۶ به پایان خواهد رساند، اما اوایل پاییز این سال به‌یک‌باره مسئولیت سامانه ملی املاک و اسکان از دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی به سازمان ملی زمین و مسکن منتقل و عملاً طراحی و ایجاد این سامانه از نقطه صفر در دستور کار قرار گرفت.

در آن دوره، منابع آگاه در وزارت راه و شهرسازی به همشهری آنلاین اعلام کردند مجموعه وزارت راه و شهرسازی وقت تمایلی برای دخالت در بازار مسکن با مالیات ستانی از خانه‌های خالی ندارد و بر همین اساس راه‌اندازی سامانه مخصوص شناسایی این خانه‌ها را به‌صورت جدی دنبال نمی‌کند.

با تغییر وزیر راه و شهرسازی و ورود محمد اسلامی به ساختمان دادمان وزارت راه و شهرسازی، راه‌اندازی این سامانه نیز به‌عنوان یک مطالبه عمومی و یک تکلیف قانونی در برنامه وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت و اگرچه وعده راه‌اندازی آن در سال ۹۸ محقق نشد؛ اما بالاخره در اوایل سال جاری با برقراری دسترسی سازمان امور مالیاتی به آن، عملاً در مدار قرار گرفت.

اسلامی، در زمستان سال گذشته اعلام کرده بود سامانه جامع املاک یا همان سامانه ملی املاک و اسکان موردنظر قانون مالیات‌های مستقیم، تا پایان سال ۹۸ در وزارت راه و شهرسازی عملیاتی می‌شود و در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار می‌گیرد.

او ایجاد این سامانه را نخستین اقدام مثبت بعد از آغاز طرح ملی مسکن می‌دانست که فعالیتش کمک می‌کند تا عرضه مسکن بیشتر و از التهاب بازار کاسته شود. حالا با تحویل دادن این سامانه به سازمان امور مالیاتی، این مطالبه را در بازار مسکن ایجاد می‌شود که نابسامانی‌های بازار مسکن و اجاره تا حدودی مرتفع شود.

شمارش معکوس تنبیه مالیاتی در بازار مسکن

در شرایطی که نزدیک به ۵ سال از لازم‌الاجرا شدن راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان برای شناسایی و مالیات ستانی از خانه‌های خالی می‌گذرد، محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد: این وزارتخانه تکلیف خود مبنی بر طراحی و ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان را انجام داده و آن را در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار داده است.

اسلامی برخلاف گروهی که معتقدند مالیات بر خانه‌های خالی موجب سوداگری در بخش مسکن خواهد شد، این برداشت را نادرست می‌داند و می‌گوید: وزارت راه و شهرسازی با راه‌اندازی این سامانه و اخذ مالیات از خانه‌های خالی درصدد است تا خانه‌های خالی را به سمت عرضه سوق دهد و این خانه در جریان فروش و یا اجاره قرار بگیرد.

به اعتقاد او، چنانچه خانه‌های خالی به فروش نرسد و یا اجاره داده نشود، اخذ مالیات از سوی دولت می‌تواند به ارائه خدمات بیشتر در بخش مسکن برای مردم باشد.

وزیر راه و شهرسازی بر این نکته نیز تأکید دارد با اجرای قانون مالیات ستانی از خانه‌های خالی، در نظر است تا سرمایه‌ای که در تله خانه خالی افتاده خارج و به عامل شتاب بخشی برای تولید و عرضه مسکن تبدیل شود.

سازوکار دریافت مالیات از خانه‌های خالی

بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، واحد‌های مسکونی واقع در شهر‌های با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول پرداخت مالیات معادل مالیات بر اجاره خواهند شد.

از آن جا که هدف اصلی اجرای این قانون، جلوگیری از احتکار واحد‌های مسکونی و ترغیب مالکان به عرضه واحد‌های خود به بازار اجاره بوده، مالکانی که برای خالی نگه‌داشتن واحد‌های خود اصرار داشته باشند باید به‌صورت پلکانی مالیات بر اجاره این واحد‌ها را تحت عنوان مالیات بر خانه خالی بپردازند.

بر اساس این قانون که از ابتدای سال ۹۵ لازم‌الاجرا بوده، خانه‌های خالی در سال اول معاف از مالیات هستند و در سال دوم باید معادل یک‌دوم مالیات اجاره واحد را به‌عنوان مالیات بر خانه خالی بپردازند؛ اما این مالیات در سال سوم، با مالیات متعلق به اجاره برابر می‌شود و از سال چهارم به بعد معادل ۱.۵ برابر مالیات متعلق به اجاره آن واحد خواهد بود./ ایسنا